Пазарът на недвижими имоти у нас се охлажда за поредно тримесечие. Годишният спад на сключените сделки се ускорява, а цените на жилищата продължават да растат. Експерти определят тази комбинация като признак за много неустойчив пазар.
Според данните на Агенцията по вписванията между юли и септември 2026 г. в страната са вписани 45 312 сделки. Това е с 1,4% по-малко спрямо второто тримесечие и с 22,1% под нивото от същия период на 2025 г. По брой на сключените сделки третото тримесечие е най-слабото от 2019 г. насам.
От началото на годината до края на септември в България са регистрирани общо 129 431 продажби. Това са около 30 хиляди, или 19%, по-малко на годишна база. И тази стойност е най-ниската от 2019 г. насам.
Как се представят най-големите градове
В София през третото тримесечие са вписани 7 282 продажби, а за първите девет месеца на годината броят им достига 23 685. Спрямо същия период на 2025 г. това е спад от 16,8%. В Пловдив продажбите за тримесечието са 3 354, а за девет месеца – 10 612, или с 11,8% по-малко отпреди година.
Варна отчита най-силния годишен спад от 26,3%, като през третото тримесечие там са вписани 2 853 продажби. От януари до края на септември те са 8 363, което е с 21,6% под нивото от 2025 г. В Бургас през третото тримесечие са регистрирани 2 047 продажби, което е по-добре от второто тримесечие. Въпреки това за деветте месеца спадът спрямо миналата година е 18,8%.
Купувачите стават по-предпазливи, а цените продължават нагоре
Мирослав Владимиров, член на Съвета на директорите на ERA България, описа ситуацията по време на неотдавнашния Real Estate Business Forum. Според него сделките намаляват, но цените остават високи и още растат. Купувачите са все по-внимателни и свиват бюджетите си, докато продавачите продължават да вярват, че ще получат желаната цена. Строителните предприемачи пък се сблъскват с по-бавни продажби и някои от тях отлагат старта на нови проекти.
По последните данни на НСИ за второто тримесечие на 2026 г. жилищата са поскъпнали с 4,5% спрямо първото тримесечие и с 15,5% на годишна база. Владимиров смята, че същинската промяна на пазара тепърва предстои и ще зависи най-вече от условията за финансиране на покупките. Над половината от сделките в страната вече се правят с банкови кредити, а в София и големите градове делът им е още по-висок. По думите му възможностите на купувачите вече не зависят толкова от ръста на заплатите или от спестяванията им, колкото от цената на кредита и от условията на банките.
Какво се очаква при ипотечните лихви
През тази година Европейската централна банка повиши основните лихви два пъти – през юни и през септември, всеки път с по 25 базисни точки. В редица европейски държави банките са отговорили с по-високи лихви, но в България засега това не се е случило. Владимиров очаква ефектът да се прояви през 2027 г. Според него поскъпването на ипотеките ще ограничи допълнително сделките и ще забави ръста на цените.
Банкерите са с по-умерени прогнози. На същия форум Ивайло Вълчев, заместник-директор „Банкиране на дребно“ в Първа инвестиционна банка, заяви, че лек ръст на ипотечните лихви е възможен най-рано през втората половина на 2027 г. Очакваното увеличение е около 10 базисни точки, или 0,1 процентни пункта. Той посочи, че лихвите по ипотеките у нас се задържат ниски заради високата ликвидност и капиталовата обезпеченост на банките, силната конкуренция помежду им, ниските лихви по депозитите и спецификите на лихвените методики.
Вълчев допълни, че кредитите с най-ниски лихви постепенно ще останат достъпни за по-тесен кръг клиенти, което ще повиши средното равнище на лихвите. Ако бъде въведен данък „свръхпечалба“ за банките, това може да ограничи възможностите им да капитализират част от печалбите си и желанието им да отпускат нови кредити. Според него именно това би довело до корекция на лихвите нагоре.
